文/王秀鵬 伊金霍洛旗住房保障綜合服務中心
房地產經濟在我國經濟體系中占據著重要地位，對相關產業和國民生活的影響深遠。近年來，我國房地產經濟面臨著投資增速下降、銷售量下滑和庫存增大等一系列挑戰。同時，市場供需、金融風險和競爭加劇等問題也日益突出。在當前的形勢下，深入探討房地產經濟的各種挑戰、發展策略和趨勢，對于促進國民經濟可持續增長，保障社會穩定有著重要意義。
我國房地產經濟的發展現狀
投資增速下降。國家統計局數據顯示，2024年1—8月份，我國房地產開發投資下降10.2%，這清晰地反映出房地產企業在投資決策上的謹慎態度。投資增速的下降主要源于市場需求不足、融資難度增加等因素，加之房地產企業的銷售回款周期較長，資金壓力大，企業投資的積極性自然比以前低。
銷售面積和銷售額下降。2024年1—8月，全國新建商品房銷售面積為60602萬平方米，同比下降18.0%;新建商品房銷售額達59723億元，同比下降23.6%。這一趨勢背后表明，房地產市場的銷售尚有很大發展空間，市場需求較為疲軟，而一些城市的限購、限貸政策也對居民購房的需求也起到了一定的抑制作用。
庫存壓力增大。隨著房地產市場的銷售額下降，庫存壓力逐漸增大。截至2024年8月底，全國商品房待售面積持續增加，庫存去化周期被拉長。這不僅意味著大量資金被鎖定在難以快速變現的資產中，也極大地增加了房地產企業的運營風險。
我國房地產經濟目前面臨的挑戰
市場供需有待平衡。一方面，城市化進程的加快推動了城市人口的增長，產生了巨大的住房需求。另一方面，由于過去房地產市場的投資過熱，特別是在一些三、四線城市，住房供應過剩，政府必須發揮規劃引領的作用，合理確定土地供應規模和住房建設計劃。優化土地供應，平衡市場供需目前成為房地產經濟亟須解決的問題。
金融風險加大。房地產經濟與金融體系的深度融合也帶來了不可忽視的金融風險。我國部分房地產企業的負債率較高，融資渠道單一，一旦出現市場波動，很容易引發資金鏈斷裂的風險。為了防范風險，政府必須加強對房地產金融的監管力度，規范房地產企業的融資行為，引導金融機構合理地控制房地產貸款規模。
行業競爭加劇。一方面，大型房地產企業憑借雄厚的資金實力、先進的技術和強大的品牌影響力，在市場上占據著較大份額;另一方面，中小房地產企業面臨著資金緊張、銷售困難等問題。在這種情況下，房地產企業需要提升自身的核心競爭力，通過差異化競爭來獲取市場份額。政府也應該加強對中小房地產企業的支持，幫助它們走出融資、技術等方面的困境。
我國房地產經濟的發展策略
加強城市規劃與人口研究的結合。為了精準匹配住房的需求與供應，相關部門需要建立一套高效的人口動態監測系統，實時追蹤城市人口的流動趨勢、年齡結構、家庭規模變遷等信息，通過大數據分析和專業模型預測，確保住房建設計劃與實際人口需求相匹配。
在城市規劃中，相關部門應充分考慮城市的功能定位和發展方向，科學劃分不同的居住區域。例如，在產業園區周邊，應該建設適量的租賃住房和普通商品住房;在城市中心區域和交通便利地段，可以適當增加高品質住宅，以滿足改善型住房需求。這些基于人口數據和城市規劃的布局有助于住房資源的優化配置，減少供需錯配的問題。
優化土地供應，平衡市場供需。土地供應是房地產市場調控的關鍵環節。為了實現土地資源的有效利用，實現彈性的住房供應管理是非常必要的。當市場需求旺盛時，適當增加土地供應;當市場庫存壓力較大時，減少土地供應，避免過度開發導致的供應過剩。
同時，推行差異化的土地出讓政策是尤為必要的。例如，對于保障性住房用地，可以采取劃撥或低價出讓的方式，降低建設成本;對于高端住宅用地，則通過市場競拍確定價格，同時也要加強監管。此外，加強土地資源的整合利用也是極為重要的，例如對閑置土地和低效用地進行清理和再開發或鼓勵企業改造舊廠房、舊商業區，建設新型住宅或綜合性社區等等。
調整住房結構，滿足多元化需求。在住房供應體系中，相關行政部門應加大保障性住房的建設力度，例如建設公租房、廉租房、經濟適用房等保障性住房，滿足中低收入群體的基本住房需求。同時，為了促進住房市場的多元化發展，房地產經濟還應鼓勵發展租賃市場，發展專業化的住房租賃企業。政府應該出臺相關政策，支持租賃企業通過購買、租賃等方式籌集房源。政府應支持發展專業化的住房租賃企業，例如，針對老年人的需要，開發適合老年人居住的養老型住宅，配備完善的醫療、休閑等設施;針對年輕人的需求，設計小戶型、智能化、共享型的住房產品。
從多方面提升核心競爭力。房地產企業要想脫穎而出，必須應用先進的建筑技術、材料和工藝，打造綠色、智能、舒適的住宅產品，例如，推廣裝配式建筑技術，提高建筑質量和施工效率;引入智能家居系統，提升居住體驗等。
除了在住房建設層面提升企業競爭力，房地產企業還應該注意加強品牌建設和市場營銷，例如，利用社交媒體、戶外廣告等渠道進行精準營銷。同時，企業還應最大限度地吸引和留住管理、技術和營銷人才，營造積極向上的企業文化，增強員工的歸屬感和凝聚力。
我國房地產經濟的發展趨勢
政策調控將持續加強。面對房地產市場的新形勢，政府更應該責無旁貸地加強對房地產市場的調控，調控政策應該更加注重因城施策、精準調控。同時，政府將進一步加強對房地產市場的監管，打擊房地產企業的違法違規行為，促進市場的健康發展。
市場將逐步回歸理性。在政策引導和市場機制的雙重作用下，房地產市場將逐步回歸理性。在將來，房地產企業應該在產品質量和服務水平上下功夫，而消費者的購房觀念也應根據時代的發展發生變化，更加理性地看待購房問題，不再盲目跟風。
行業轉型將加速推進。隨著經濟形勢的變化和市場需求的調整，房地產行業亟須加速轉型的步伐。一方面，房地產企業可以發展多元化業務，如養老地產、旅游地產、產業地產等;另一方面，房地產企業將加強技術創新的投入，推動行業的數字化轉型。
新形勢下，我國房地產經濟仍然面臨著諸多挑戰，但也蘊藏著較大的發展潛力和機遇。政府和房地產企業應攜手一致，履行各自的職責，積極應對市場變化，推動行業的轉型和升級。只有這樣，我國的房地產經濟才能實現可持續發展，為國民經濟的增長和社會的穩定和諧貢獻更多力量。
提示:文章內容僅供閱讀,不構成投資建議,請謹慎對待。投資者據此操作,風險自擔。
