文/劉燁 蘭州建投物業管理有限公司 況瑜 蘭州建投實業有限公司
在物業管理領域，資產經營管理不僅是核心業務，更是企業穩健發展的基石。優秀的物業企業深知，只有通過精細化的資產管理，才能確保物業項目的長期增值與收益最大化。這不僅涉及日常的維護保養，更包括前瞻性的市場洞察與策略規劃。通過高效的資產經營管理，物業企業不僅能夠提升項目品質，還能夠增強市場競爭力，從而實現可持續發展，為業主和投資者創造更大價值。
物業企業資產經營管理路徑探索
物業企業的創新觀念，是指在應對當前現狀與改革發展關系時所秉持的先進經營理念，它體現在企業高級管理人員對機遇的敏銳捕捉，以及對各類要素、條件和組織架構的重新整合上，旨在構建更為高效、先進的經營管理體系。主要涉及以下三個方面：
首先是結合新質生產力，推動企業技術創新。這包括改良物業服務產品、開發新興綠色領域的資源價值，以及深入挖掘環境與自然、人文領域之間的資源要素。通過這些創新舉措，企業能夠不斷提升自身的服務質量和市場競爭力。
其次是市場創新，引入充分市場化的管理理念。企業應完善在物業管理領域的市場化管理和運作機制，從而在更廣闊的視角下實現企業市場價值的提升，包括橫向與縱向產業市場鏈條的再造，為企業發展注入新的外向動力。
再者是意識形態領域的塑造與完善。企業應積極打造長遠發展與經濟社會相協調的可持續發展理念。從政治經濟學角度來看，商品生產要求不斷擴大再生產，但在此過程中，企業也需兼顧投資者和職工的當前利益，以及企業經濟價值以外的社會價值。如何平衡這一矛盾，成為企業長遠觀念中的核心問題。
主營業務所在行業背景分析
蘭州市現有登記物業管理公司1114家，從業人員3萬余人，服務對象超280萬。物業服務企業多為勞動密集型，主營收入依賴物業費。當前，物業費調價難，而人工、維保及供暖成本高昂，加重了企業負擔。因此，盡管物業企業眾多，但優秀者寥寥，多數處于低水平，呈“金字塔式”分布，經營方式普遍分散且粗放。
基于行業背景，物業企業發展前景可觀。“十四五”規劃多次提及物業，顯示其在社會經濟中的重要性日益凸顯。政策層面，物業服務在《產業結構調整指導目錄》中的定位已調整為“鼓勵類—商務服務業”。市場需求方面，預計到2026年，全國城鎮化率將達72%，城市化加速帶動物業管理需求增長。管理模式上，物業行業正逐漸超越傳統“四保”范疇，通過與數字化、智能化融合，實現精細化管理，由人力密集型向科技賦能型轉變。
物業企業資產經營管理舉措
守正創新，邁向市場化經營。物業管理屬高度市場化行業，須在提升服務品質的基礎上，發揮自身優勢，探索市場化經營新路徑，以擴大物業代管資產規模。如，承接政府辦公、景區旅游、交通服務及工業園區等新項目，通過市場化運作提升資產規模，深挖經營效益。
固本增效，構建多元化經營模式。一方面，針對老舊資產管理現狀，應持續挖掘多元化商業增長點，剝離低效、無效資產，轉向新能源等新興行業，如地庫節能照明改造、新能源節能改造等。另一方面，整合內部資源，推進組建專業維修、綠化、電梯及消防維保公司，以降低維保成本，確保資產保值增值。
做精做細，推進物業品牌化建設。以智慧化、數字化為抓手，提升物業公司核心競爭力和品牌影響力，構建線上商業運營平臺，改善利潤指標。同時，將品牌理念融入公司運營全過程，深化智能化、信息化建設，挖掘數據價值，增強企業競爭力和發展活力。實現服務標準化、產品化，凝聚服務價值，推動物業品牌化與價值化，最終形成品牌溢價。
開發自營項目，打造專業化運營管理團隊。當前，傳統物業服務已無法滿足企業持續發展需求，公司需借助智慧化、數字化建設平臺，構建專業化運營和管理團隊。以養老項目為例，我國養老模式主要為“9073”，即90%居家養老、7%社區養老、3%機構養老，市場潛力巨大。物業公司需通過打造高素質專業團隊，提升在多元化市場中的競爭力，實現從傳統物業向現代服務業的轉型，進一步推動社區食堂、民宿、養老、駕校等社區經濟項目發展，助力公司高質量成長。
積極推進“紅色物業”建設。積極對接社區街道，構建多元共治基層治理模式。以黨建為引領，促進各方參與物業基層治理以及社會公益事業。組建志愿服務隊，確保服務群眾的“最后一公里”，打造政府倡導、社會認可、業主滿意的“紅色物業”。
面對激烈的市場競爭，物業企業應緊盯行業前沿，立足實際，圍繞開源節流和市場拓展，提升業務競爭力。一是加強智慧物業管理平臺建設，實現精細化管理，降低管理成本，同時深挖網上商城業務，增加經營收入。二是強化專業服務隊伍建設，如電梯維保、人力資源、綠化、維修等，以提供高品質服務并支持業務拓展。三是運用新技術和新理念，降低能源消耗和運維成本，提升競爭力。四是全面打造品牌，從行為儀表到服務理念，塑造社會認可、業主滿意的蘭州建投物業品牌。
物業企業
資產經營管理預期效果
員工幸福指數不斷提升。當前，物業行業面臨生存危機，企業運營水平不一，效益低下，員工幸福感不足。為改善這一狀況，應從資產經營管理的角度出發，轉變企業運營思路。對資產進行高、中、低分類運營，剝離低效和無效資產，理清資產關系，完善企業資產經營管理制度和流程，以實現資產保值增值，進而提升員工幸福指數。
設施設備等大型資產管理效能顯著提升。統籌大修技改、設備檢修等工作，夯實“優供”基礎，全方位推進供熱工作，提高鍋爐等大型資產維修養護能力，強化設備監管與成本意識。規范操作，實時監控重點區域，確保設備正常運行，實現維護與成效并重。
資產經營收益穩定可靠。物業公司可利用近距離便捷服務、業主信任及低成本等優勢，全面拓展廣告、快遞柜、飲水機等社區增值服務，實現收入穩定增長。同時，通過數據分析，有效開發便民社區經濟，推動公司從傳統物業向現代服務業轉型，提升物業資產經營管理水平。
資產經營管理模式創新。改革物業資產管理方式，組建精簡的輪流作業班組，將日常任務分配至各物業服務站。將高成本、低效能的垃圾清運工作改為外包，實現資產經營從低效向高效轉變。
實現管理規模擴大、服務業態多樣化、效益穩步提升。物業公司作為集團公司內直接接觸消費群體的經營板塊，市場化運作較早。目前，公司服務對象廣泛，管理規模有效提升，服務業態呈現出多樣化，公司整體運營效益穩步提升。
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