文/本刊記者侯耀晨
盤家，在方言中用來稱贊一個(gè)人善于管理家務(wù)，亦可引申為操盤某些局面的行家。
但在京城的特定語境中，“盤”這個(gè)字有更微妙的用途，是指不用任何多余動(dòng)作，能把某個(gè)物件、某項(xiàng)事業(yè)和技藝，甚至是某個(gè)人物“盤”出通透感、水潤感、高級感，并抵達(dá)極致境界的“沉浸式”游戲。
盤，意味著全神貫注、經(jīng)年累月地投身于一種下意識(shí)的可重復(fù)規(guī)則中，是盤家與被盤對象信息交流、精神互參的儀式。
潘石屹的發(fā)跡之路和撤退之道，也是一個(gè)“盤家”的成長過程，更像是一部情節(jié)曲折的電視連續(xù)劇。
這部連續(xù)劇里的重要人物包括：牟其中、張欣、閻巖，以及黑石集團(tuán)創(chuàng)始人蘇世民等。
這些人物先后在潘石屹職業(yè)生涯的某些節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)，隨著他的人生故事展開，逐漸有了歲月的光澤和神采。讀者將會(huì)發(fā)現(xiàn)：少了其中的某一個(gè)，潘石屹崛起和撤退的關(guān)鍵鏈條上，都會(huì)出現(xiàn)某些漏洞。
在牟其中始終未敢染指的房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹樹立了一個(gè)敢于標(biāo)新立異的另類奮斗者形象，也創(chuàng)造了一個(gè)精心籌劃的退出案例。
2024年以來，潘石屹這個(gè)名字忽然被賦予某種企業(yè)家精神的表征，被用來衡量那些飽受詬病——給購房人、合作伙伴以及社會(huì)各界留下一地爛尾故事的投機(jī)者。
開始懷念這位西北企業(yè)家的人們，到底能從其商業(yè)和人生布局中悟到點(diǎn)什么呢?
“盤資金”的杠桿意識(shí)
在涉及貸款、募資、上市等與資金杠桿相關(guān)的關(guān)鍵事務(wù)上，創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)操盤者有必要借鑒潘石屹創(chuàng)業(yè)之初的資金敏感度和工具意識(shí)。
“我絕不用銀行貸款。”
“我絕不搞股份公司。”
“我絕不上市。”
不止一位在實(shí)業(yè)或商貿(mào)流通領(lǐng)域的老板，在事業(yè)有成時(shí)給筆者表達(dá)過這樣的觀點(diǎn)，他們的依據(jù)通常是身邊發(fā)生過的那些悲歡離合、滄海桑田的“劇情”。
然而，在潘石屹創(chuàng)業(yè)之初，這些問題早就不是認(rèn)知障礙了——一位來自大西北，年僅20多歲的小伙子，居然對于任何能夠做大資金杠桿的信息保持著異常的敏感，這是令人感到意外的。
這一切，在20世紀(jì)80年代末90年代初卻真實(shí)地發(fā)生了。給潘石屹補(bǔ)上這一課的人，很可能是牟其中。
對于吸收能力極強(qiáng)的“盤家”潘石屹來說，即便是擦肩而過的路人的一句話，都足夠其拿去呼風(fēng)喚雨。
1989年，潘石屹隨牟其中來到海南省。其時(shí)，牟其中已經(jīng)是一位眾望所歸的商界“教父級”人物，他對房地產(chǎn)并無興趣。
直至35年后，重獲自由的牟其中依然在短視頻節(jié)目中說，此生他唯一未能理解、未曾涉足的領(lǐng)域便是房地產(chǎn)。
然而，身為銀行家之子，牟其中很可能幫助潘石屹了解到金融行業(yè)的游戲規(guī)則。牟其中曾說：銀行本質(zhì)上是一個(gè)商店，它銷售的東西就是貨幣。銀行不喜歡征信好的人歸還本金，它希望持續(xù)收取利息!
牟其中這些顛覆性觀點(diǎn)，對于當(dāng)時(shí)每天面臨“潑天商機(jī)”，但缺乏“第一桶金”的潘石屹，以及王功權(quán)、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪等人有多么重要的意義，看看潘石屹后續(xù)的“操盤”動(dòng)作就知道了。
1992年，潘石屹加入海南萬通，起初擔(dān)任總經(jīng)理助理兼財(cái)務(wù)部經(jīng)理，之后晉升為與五位創(chuàng)始人平級的副總。
當(dāng)年，公司通過高息借貸1000多萬元炒房地產(chǎn)。六人通過運(yùn)作海口“九都別墅”項(xiàng)目，僅用半年多時(shí)間就賺取1000多萬元。
潘石屹在地產(chǎn)領(lǐng)域上升到與“地產(chǎn)思想家”馮侖并肩的江湖地位，始于其捕捉到的一條敏感信息。
1992年8月，在海口房地產(chǎn)市場崩盤前，潘石屹回到北方考察市場。有一回，潘石屹在當(dāng)時(shí)的懷柔縣政府食堂吃飯時(shí)，偶然獲悉“北京市給了懷柔四個(gè)定向募集資金的股份制公司指標(biāo)。”
潘石屹于是想辦法獲得了其中一個(gè)指標(biāo)。
1993年6月，北京成立了最早的一家以民營資本為主體的大型股份制企業(yè)，這就是由萬通集團(tuán)投資并以定向募集方式發(fā)起組建的“北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司。”
北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡稱“萬通實(shí)業(yè)”)成立之初，實(shí)收資本8億元人民幣。同年，該公司在北京開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括北京萬通新世界廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界(現(xiàn)新城國際)，這些項(xiàng)目均大獲成功。
1995年3月，萬通實(shí)業(yè)的六君子進(jìn)行了“以江湖方式進(jìn)入，以商人方式退出的”首次分家，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開。
“盤項(xiàng)目”的夢幻組合
對于那些希望將夫妻店發(fā)展成為行業(yè)龍頭甚至世界知名企業(yè)的人來說，有必要復(fù)盤一下潘石屹在家庭結(jié)構(gòu)、企業(yè)定位與發(fā)展形態(tài)等方面高舉高打的布局風(fēng)格。
潘石屹的第二位貴人，就是其相識(shí)于美國的張欣。
1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司。
1996年，閻巖加入SOHO中國。
這是一個(gè)值得記住的名字——22年后，閻巖從SOHO中國總裁的位置上離任，加入黑石集團(tuán)，某種意義上成為潘石屹在黑石集團(tuán)體系內(nèi)的“臥槽馬”。
自SOHO中國創(chuàng)始以來，潘、張二人鎖定主要位于北京和上海黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。他們共同開發(fā)和收購了一系列知名樓盤，這些項(xiàng)目包括：SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸(位于海南博鰲)、建外SOHO、長城腳下的公社、朝外SOHO、光華路SOHO、三里屯SOHO、前門大街等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。
2002年，已被國內(nèi)媒體廣泛報(bào)道的潘石屹以及其開創(chuàng)的SOHO辦公風(fēng)格，亦得到《時(shí)代》周刊、CNN(美國有線電視新聞網(wǎng))、中央電視臺(tái)、《華爾街日報(bào)》以及南華早報(bào)等媒體的關(guān)注。
其中，《時(shí)代》周刊還在一期報(bào)道中轉(zhuǎn)述了潘石屹的觀點(diǎn)：“‘所有的人都在談?wù)撝袊趺磿?huì)有這樣豐富的歷史，’潘說，‘但我想展示我今天建造的建筑也會(huì)有一個(gè)美好的未來。’他已經(jīng)向前邁進(jìn)了不同尋常的一步，他很重視他項(xiàng)目周圍的其他建筑，并使自己的項(xiàng)目規(guī)劃在(北京)市中心有一個(gè)連貫性。”
潘石屹與張欣在婚姻和事業(yè)上的夢幻組合，不僅提升了其在國際社會(huì)體和工商界的知名度和影響力，也在短短10年內(nèi)，把SOHO中國發(fā)展成為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商以及中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商。
2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，并于上市之初成功融資19億美元，創(chuàng)下了亞洲商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO(首次公開募股)的最高紀(jì)錄。
2022年，曾多次登上福布斯全球富豪榜的張欣和潘石屹，仍以30億美元財(cái)富位列“2022年福布斯全球億萬富豪榜”第1012位。
“盤股權(quán)”的草蛇灰線
如今，有諸多曾經(jīng)的萬億級、千億級的行業(yè)巨頭，以及獨(dú)角獸們?nèi)栽诟髯允煜さ念I(lǐng)域苦苦掙扎，這些企業(yè)有必要研究一下潘石屹對行業(yè)發(fā)展大勢的洞察力與退出手法。
在SOHO中國一騎絕塵、風(fēng)頭無兩的年月，潘石屹已經(jīng)開始了對于地產(chǎn)行業(yè)以及SOHO項(xiàng)目運(yùn)作模式的反思。
2014年5月23日，潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國企業(yè)家論壇上說：“我對住宅市場不看好，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”
潘石屹此番言論語出驚人，引發(fā)行業(yè)強(qiáng)烈關(guān)注。然而，當(dāng)時(shí)幾乎無人意識(shí)到，這其實(shí)是潘石屹此后持續(xù)數(shù)年從房地產(chǎn)市場大撤退的一個(gè)信號。
2014年8月16日，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)下的SOHO中國宣布，其旗下商業(yè)地產(chǎn)由此前的散售模式，向大規(guī)模自持型租賃模式轉(zhuǎn)型。
潘石屹在分析當(dāng)年公司面臨的形勢時(shí)說，“煤老板、鋼鐵老板都沒錢了，再不轉(zhuǎn)型就有問題了。”
潘石屹同時(shí)表達(dá)了其對于整租模式和散售模式不同稅費(fèi)成本的看法。他說：“房地產(chǎn)基金整幢樓地買賣，換個(gè)股權(quán)，所有的稅都免了。現(xiàn)在的銷售要和基金這樣的大資本打交道，而不是煤老板。”
2014年前后發(fā)生的一系列事件，也是潘石屹逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
以下這張大事記和人物表，由其發(fā)生的時(shí)間順序看是一種感覺，倒著看，則又是另一種感覺：
早在2005年，潘石屹便通過“境外換手”的方式，將個(gè)人名下的全部股份(以饋贈(zèng)形式)轉(zhuǎn)讓給張欣。由于張欣的外籍身份，當(dāng)她成為SOHO中國實(shí)際控制人后，SOHO中國的企業(yè)性質(zhì)亦隨之發(fā)生變化。
2008年，此后被譽(yù)為“中國房地產(chǎn)抄底專家”的黑石集團(tuán)進(jìn)入中國市場，并成立了面向中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的機(jī)構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。
2012年，黑石集團(tuán)旗下的盈石資產(chǎn)管理有限公司與SOHO中國各自持股50%，合資成立盈石搜候(上海)有限公司。據(jù)稱，該公司的定位是為了配合SOHO中國的戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，專門負(fù)責(zé)前門大街SOHO所持物業(yè)的招商和運(yùn)營。
2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。自1996年入職SOHO中國后，閻巖曾歷任總裁、首席財(cái)務(wù)官、首席運(yùn)營官等核心職務(wù)，被公認(rèn)為潘石屹的“肱骨之臣”。
2021年6月16日，關(guān)于黑石收購SOHO中國的傳聞終于“生米煮成了熟飯”。SOHO中國官方回應(yīng)稱：黑石將以5港元每股、總價(jià)30.5億美元全面收購前者，獲得控股權(quán);交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東(潘石屹夫婦)將保留9%的股權(quán)，SOHO中國也將繼續(xù)在港交所上市。
SOHO中國被并購之前，與SOHO中國在國內(nèi)市場出讓其名下重要項(xiàng)目資產(chǎn)“賣賣賣”動(dòng)作同頻的，是潘、張二人在海外的買買買：
在2019年至2020年期間，潘石屹分別以150萬元至2億元不等的金額，注冊了7家公司。
此外，自2011年起，潘石屹、張欣夫婦就通過家族信托的方式投資了一些海外資產(chǎn)。其中包括，以7億美元購入紐約曼哈頓廣場旁的辦公大樓，以6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%的股權(quán)，以及聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)以7億美元收購了美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。
SOHO中國轉(zhuǎn)型前后數(shù)年的這份大事記和人物表，順著看，貌似“無心插柳”，倒著看，堪稱“柳暗花明”。
關(guān)于這次“轉(zhuǎn)型”的動(dòng)因，潘石屹曾有過一個(gè)背景說明：“在我們宣布轉(zhuǎn)型之前，實(shí)際上我們是跟好多大的基金有一個(gè)溝通，我記得我們在英國也好，在美國也好，基本上得到了所有我們接觸到的人的認(rèn)可，說你們早就應(yīng)該轉(zhuǎn)型了，為什么不轉(zhuǎn)型呢?如果不轉(zhuǎn)型的話，各種各樣的弊端是非常多的，轉(zhuǎn)型過來，這些弊端都可以規(guī)避掉。之后，我們就宣布了轉(zhuǎn)型。”
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